Huur indexeren: bereken uw huurindexatie met de EPC-correctiefactor

Voor een schriftelijk huurcontract voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen, gesloten vanaf 1 januari 2019, is de geïndexeerde huur hoogstens basishuur × nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer (Vlaams Woninghuurdecreet, artikel 34). Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van het huurcontract. Voor een verjaardag in november 2026 is dat de gezondheidsindex van oktober 2026: 104,68 in basis 2025, of 141,91 in basis 2013.

Wordt de woning als hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt verhuurd, heeft ze geen EPC of een EPC-label D, E of F, en is het huurcontract vóór 1 oktober 2022 in werking getreden? Dan moet de verhuurder de uitkomst van de formule nog vermenigvuldigen met een correctiefactor.

Zo werkt het formulier

Het formulier hierboven staat ingevuld met de gegevens van het voorbeeld van vlaanderen.be: een contract van november 2019, een basishuur van € 600,00, een aanvangsindexcijfer van 108,98 en EPC-label D. Vlaanderen.be vermeldt niet in welk basisjaar dat indexcijfer staat; het formulier rekent het in basis 2013. Met de gezondheidsindex van oktober 2026 in basis 2013 (141,91) geeft dat voor de verjaardag in november 2026:

• volledig geïndexeerd: € 600,00 × 141,91 / 108,98 = € 781,30;
• met de correctiefactor voor EPC D van november: € 781,30 × 0,945356473 = € 738,61;
• met de correctiefactor voor EPC E, F of geen EPC: € 781,30 × 0,890712946 = € 695,91.

Vul uw eigen basishuur, EPC-label en startmaand in. Kies het basisjaar waarin uw aanvangsindexcijfer uitgedrukt is: het formulier neemt het nieuwe indexcijfer dan uit hetzelfde basisjaar. Staat de maand vóór de start in de reeks van de laatste dertien maanden, dan vult het formulier het aanvangsindexcijfer zelf in. Uw gegevens blijven in uw browser. De uitkomst is indicatief en geen juridisch advies.

De formule van artikel 34

Het Vlaams Woninghuurdecreet zegt dat de aangepaste huurprijs niet hoger mag zijn dan het bedrag dat verkregen wordt met de formule «basishuurprijs x nieuwe indexcijfer / aanvangsindexcijfer». Daarbij is:

• de basishuurprijs: de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis, zonder de kosten en lasten die de huurovereenkomst uitdrukkelijk ten laste van de huurder legt;
• het nieuwe indexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst;
• het aanvangsindexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de maand waarin de huurovereenkomst of de huurprijsherziening in werking is getreden.

De gezondheidsindex van de laatste dertien maanden, in vier basisjaren, staat bij gezondheidsindex. Oudere maanden zoekt u op in be.STAT, in de tabel «Gezondheidsindex sinds 1994, volgens basisjaar».

Wanneer mag de huur omhoog?

• Eén keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van een schriftelijke huurovereenkomst, tenzij de indexering in het contract uitdrukkelijk uitgesloten is.
• Nooit automatisch. De belanghebbende partij, meestal de verhuurder, moet de indexering schriftelijk vragen of melden.
• Hoogstens 3 maanden terug. De aanpassing werkt slechts terug tot 3 maanden vóór de maand van het verzoek.
• Mondeling contract. Volgens vlaanderen.be is een indexatie dan alleen mogelijk als bewezen is dat de partijen ze zijn overeengekomen, wat in de praktijk erg moeilijk is.

Het voorbeeld van vlaanderen.be: het huurcontract begon op 1 maart 2025, de verjaardag is 1 maart 2026. Deelt de verhuurder de indexering pas mee op 1 juli 2026, dan mag hij de geïndexeerde huur vragen vanaf 1 april 2026: voor de maand van de vraag en de 3 maanden ervoor.

Vraagt de verhuurder de indexering later dan de verjaardag, dan geldt volgens vlaanderen.be de gezondheidsindex van het moment van de vraag. Artikel 34 noemt het gezondheidsindexcijfer van de maand vóór de verjaardag. Het formulier rekent met dat cijfer van artikel 34; onder «Nieuw indexcijfer zelf invullen» kunt u een ander cijfer ingeven.

De correctiefactor voor EPC D, E, F of geen EPC

Volgens vlaanderen.be moet er een aangepaste formule met correctiefactor gebruikt worden voor een huurwoning zonder EPC of met een label D, E of F, waarvan het huurcontract vóór 1 oktober 2022 in werking is getreden. Het gaat om woningen die als hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt verhuurd worden, dus niet om sociale woningen. De verhuurder vermenigvuldigt de uitkomst van de gewone formule met de correctiefactor. Welke factor geldt, hangt af van het EPC-label en van de maand waarin het huurcontract verjaart.

Bron: vlaanderen.be, Huurprijsindexatie met correctiefactoren.

Het voorbeeld van vlaanderen.be: een huurcontract dat startte in november 2019 met een basishuurprijs van € 600,00, voor een woning met EPC-label D. De volledig geïndexeerde huurprijs is € 600,00 × 132,96 / 108,98 = € 732,02. Het contract verjaart in november, dus de factor is 0,945356473. De eisbare huurprijs is € 732,02 × 0,945356473 = € 692,02.

Wat vlaanderen.be verder zegt over de correctiefactor:

• De verhuurder moet de correctiefactor bij elke huurindexatie toepassen. Dat stopt pas als er een beter EPC voorligt of als er een nieuw huurcontract van start gaat.
• Een vervallen EPC-label staat gelijk aan geen EPC-label.
• Een volledige indexatie zonder correctiefactor mag alleen als de woning een EPC-label A+, A, B of C heeft. De verhuurder kan dan zo indexeren vanaf het ogenblik dat hij dat nieuwe EPC-attest verkregen heeft. Hij mag dan niet 3 maanden teruggaan naar een periode waarin er nog geen gunstig label was.
• Is het huurcontract na 1 oktober 2022 in werking getreden, dan kan de verhuurder normaal indexeren, zonder correctiefactor.
• Heeft het EPC-attest geen label, dan kijkt u naar het kengetal (de energieprestatiescore in kWh per m² en per jaar).

Wat deze pagina niet doet

• Ze gaat alleen over het Vlaams Woninghuurdecreet, dus over huurcontracten voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen. Op schriftelijke huurcontracten die vóór 1 januari 2019 gesloten werden, is het decreet niet van toepassing (artikel 83): daarvoor blijven de vroegere regels van het Burgerlijk Wetboek gelden (artikel 80).
• Ze rekent geen huurprijsherziening uit, alleen de jaarlijkse indexering.